Удаленка: управління нерухомістю на відстані

Коротко про головне

Купівля закордонної нерухомості не завжди означає постійне проживання за кордоном, в більшості випадків іноземні володіння купуються для сезонного відпочинку або для проведення в них лише частини року. На міжнародному ринку існує два основних види віддаленого управління нерухомістю: з метою отримання доходу від здачі в оренду і з метою її утримання та експлуатації під час відсутності власника.

Управлінням для здачі в оренду займаються спеціалізовані компанії, що управляють (УК), а також ріелторські агентства, профілем яких є оренда нерухомості. У них є чітка, перевірена часом система менеджменту об'єктів, напрацьовані майданчики для їх просування, потрібні зв'язки і багато-багато іншого. Вартість послуг керуючої компанії в різних країнах коливається від 10% до 40% від суми договору оренди.

У разі якщо потрібно лише зміст нерухомості під час відсутності власника, то варто також звернутися в КК або агентство (швидше за все, спеціалізацією його буде продаж нерухомості). Менеджер або керуюча компанія встановить щорічний гонорар за послуги. Також може знадобитися невеликий депозит в банку на випадок необхідності дрібного ремонту і т.п.

Основною складністю і мінусом будь-якого виду віддаленого управління іноземною власністю є ступінь довіри КК. Це повинна бути фірма з великим досвідом і хорошою репутацією, яка буде по-справжньому турбуватися за збереження нерухомості, шукати гідних клієнтів для оренди - в загальному, реально відпрацьовувати свій досить чималий гонорар. Проте, якою б надійною не була б керуюча компанія, не варто повністю пускати справи на самоплив. Неодмінно варто контролювати всі рахунки і періодично приїжджати на місце з ревізією.

Якщо власник вирішить управляти своїм об'єктом самостійно, то йому, перш за все, доведеться зважити співвідношення ризиків і витрат на послуги КК і зрозуміти, чи дійсно варто займатися цим самому - чи все ж довіритися професіоналам.

Робота з керуючою компанією при оренді

Перш за все, власнику слід знайти надійну керуючу компанію, яка працює на ринку не перший рік і може запропонувати контракти з гарантованою прибутковістю. Заздалегідь обмовляється сума, яку власник буде точно отримувати на руки (точніше, на банківський рахунок). Додаткові витрати за послуги КК власник житла, як правило, не несе. Гідним доходом від оренди в Європі вважається 5% -8% річних від вартості нерухомості, який виплачується незалежно від того, як, на які терміни і за яку ціну здавалася житлоплощу - тобто без ризиків для власника. Безумовно, в цьому випадку КК також заробляє гроші, однак і бере на себе ризики (пов'язані з недобросовісністю орендарів, можливих простоїв у зв'язку з відсутністю попиту, сезонністю і ін.). Також є варіант, коли власнику виплачується обумовлений комісійний відсоток з кожного орендаря. У багатьох країнах, при роботі КК по здачі квартири або будинку в оренду послуги з обслуговування житла лягають на плечі КК без стягнення додаткової плати.

Також КК може розробити проект довгострокової співпраці, за умовами якого інвестором набувається кілька (чотири-п'ять) «ефективних» апартаментів, здатних на 100% забезпечити поточні витрати невеликої сім'ї. Для прикладу, в Туреччині це буде приносити чистий дохід близько € 20 000- € 24 000 на рік (в даний час за статистикою нормальний середній рівень життя в країні забезпечується при доході від € 1000 в місяць на трьох при наявності власного житла). Вкладень для даного проекту буде потрібно близько € 250 000.

Найчастіше керуючі компанії укладають договір лише з тими власниками, які придбали нерухомість у них.

З КК укладається договір управління, обговорюється порядок розрахунків. Житло страхується від форс-мажорних обставин - і ключ від нього передається керуючому. При укладанні договору з КК слід звернути увагу на те, яким чином між власником і управляючою компанією будуть розподілятися витрати по обслуговуванню житла, комунальних послуг та оподаткуванню (податок на власність, податок на прибуток з оренди). Якщо ці витрати КК не бере на себе, у власника житла буде можливість порахувати ту реальну прибуток, яка буде залишатися у після покриття всіх витрат.

Співпраця буде більш ефективним, якщо керуюча компанія спочатку визначить для об'єкта нерухомості відповідального співробітника - в цьому випадку власник завжди буде знати, до кого звертатися, а менеджер буде в курсі всіх поточних справ по об'єкту.

При укладанні договору потрібно чітко прописати, яким чином КК звітуватиме про проведені роботи. Наприклад, крім копій рахунків, краще домовитися про те, що менеджер буде раз в два тижні надавати короткий звіт електронному вигляді, - і докладати фотографії при необхідності.

Вибирати об'єкт коштує на підставі рекомендацій керуючої компанії.

Що може бути краще, ніж придбати нерухомість, в роботі з якою фірма, що здійснює управління, буде максимально зацікавлена? Якщо КК займається продажем нерухомості, часто зручніше придбати об'єкт саме через неї. Фахівці підкажуть власнику, як недорого привести житло в «товарний вигляд», створити потрібну кількість спальних місць, тим самим підвищуючи ефективність експлуатації квартири або будинку.

Як правило, власник зможе відвідувати свої володіння тільки в певний час, обумовлений керуючою компанією. Тому спочатку варто визначити терміни перебування в своїх зарубіжних володіннях. Бувають і випадки, коли об'єкт, повністю відданий в управління агентства, не може відвідувати власником взагалі - чи відвідувати виключно в низький сезон. Керуюча компанія зобов'язана негайно повідомляти про періоди, в які нерухомість здається в оренду, і надавати власнику готові, двомовні договору для оренди на підпис. Він, в свою чергу, повинен максимально уважно їх вивчати, а також мати представника КК на місці для передачі ключів, вирішення всіх поточних питань, перевірки стану нерухомості при від'їзді орендарів та проведення фінальної прибирання.

Можливі помилки при покупці

Інвестори, які планують отримувати дохід від здачі своєї закордонної нерухомості, можуть здійснювати ряд найбільш поширених помилок, про які розповідають експерти. Найчастіше вони спочатку вибирають об'єкт, а про підбір керуючого думають в останню чергу. Невірно підібраний об'єкт може не зацікавити КК, і здати його в управління буде проблематично. Також можна помилитися з розрахунками: вибрати занадто дороге житло, прибуток від оренди якого в процентному співвідношенні до вартості буде на порядок нижче, ніж при меншому бюджеті покупки. Є шанс, що в місцевості, де була придбана нерухомість, немає керуючих компаній - або бракуватиме таких, які на 100% влаштовують інвестора.

Управління по утриманню та експлуатації житла

Експерти рекомендують такий вид житлового менеджменту власникам, які не планують регулярно з'являтися в своїх зарубіжних володіннях. Особливо це стосується великих будинків, з великою прилеглою територією, а також елітних об'єктів, які вимагають постійного догляду і значних трудовитрат для підтримки належного стану. Але, взагалі, догляду вимагає абсолютно будь-який будинок або квартира.

Даний вид управління передбачає організацію всіх необхідних робіт з утримання нерухомості (прибирання, провітрювання, планове обслуговування обладнання, невеликі ремонтні роботи, послуги садівника, отримання рахунків за комунальні послуги та пошти, присутність на зборах кондомініуму і т.д.). Безумовно, за згодою клієнта, нерухомість може бути здана в оренду, але, як правило, це не є обов'язковим пунктом договору.

Власнику регулярно надсилаються рахунки, які він повинен оплачувати дистанційно (або цим займається його представник на місці). При цьому він буде спокійний за те, що всі необхідні роботи «на об'єкті» з прибирання, підтримання саду, ремонту та ін. Проводяться вчасно і в повинно обсязі - і володіння будуть повністю готові до проживання в момент приїзду господаря.

При «збереженні» нерухомості для себе власник, як правило, відкриває рахунок в банку і перераховує на нього депозит, за допомогою якого співробітник керуючої компанії вправі оплачувати дрібні рахунки за роботи (прибирання, робота садівника, ремонтної бригади), підтверджуючи всі платежі копіями документів для клієнта.

Вартість послуг з управління нерухомістю залежить від розміру об'єкта нерухомості, його розташування, а також обсягу робіт, передбачених договором. Залежно від країни річне обслуговування може обійтися в суму від € 500 (за апартаменти в Болгарії) до € 2000 за апартаменти і € 4000 за будинок в Італії.

самостійне управління

Не будемо забувати про ще одну можливість управління закордонною нерухомістю, яка сьогодні користується досить великою популярністю. Це самостійне управління власними володіннями - як для здачі в оренду, так і просто для підтримки нерухомості в належному вигляді. На відміну від «пасивного доходу» від оренди, як випадку з керуючою компанією, даний вид діяльності, по суті, буде підприємницьким, з усіма притаманними йому особливостями. Власник повинен володіти інструментами просування об'єкта на ринку, бути знайомий з особливостями індустрії, володіти основами бухгалтерського справи, знати законодавства обох країн, а також мати зв'язку в районі розташування своєї нерухомості. Безумовно, дохід від оренди в цьому випадку може бути вище, ніж при роботі з КК, однак, разом з ним зростають і ризики.

Цей вид підприємницької діяльності добре підходить професіоналам сфери туризму, готельного бізнесу, нерухомості та інших суміжних сфер. Так, експерти відзначають, що власники російських готелів або власники турагентств вельми успішно займаються управлінням своєї власності за кордоном. Такий спосіб отримання доходу може бути цікавий і власникам, що володіє достатньою кількістю вільного часу: адже доведеться розміщувати оголошення на онлайн-ресурсах, спілкуватися з потенційними клієнтами і організовувати їх відпочинок. І, нарешті, це просто можуть бути люди з широким колом спілкування, для яких не становить складності залучити зацікавлених клієнтів до своєї пропозиції.

Якщо зважені всі «за» і «проти», і власник однозначно вирішив займатися управлінням свого зарубіжного житла самостійно, то йому необхідно заручитися підтримкою довіреної особи «на місці». Це може бути як представник КК, так і приватний менеджер, який візьме за певну плату вирішення всіх проблем на себе: прибирання, перевірку квартири, оплату рахунків, передачу ключів орендарям і т.п. Довіреною особою, наприклад, може стати консьєрж, який постійно проживає в комплексі. Але в цьому випадку потрібно завжди враховувати людський фактор, пам'ятати, що у консьєржа в будь-який момент можуть виникнути обставини, які не дозволять йому продовжувати роботу, менеджер може проявити недобросовісність і т.д. Тобто, цій людині потрібно на 100% довіряти - що не завжди можливо при віддаленому взаємодії.

П'ять порад власнику від експертів

1. Якщо в планах - здача зарубіжного житла в оренду, то при виборі нерухомості слід орієнтуватися не на свої бажання, а на вимоги майбутніх орендарів (поради КК). Якщо квартира подобається особисто вам, це ще не означає, що вона буде успішно здаватися.
2. Не варто розраховувати на дохід від оренди як на єдине джерело для життя. У більшості випадків багато заробляти на оренді не виходить, якщо, звичайно, ви не володієте цілим блоком апартаментів.
3. Максимально уважно ставтеся до вибору керуючої компанії!
4. Враховуйте, що отримання фіксованої щорічної суми, як правило, виявляється вигідніше як для власника, так і для КК.
5. Не пускайте справи на самоплив: самостійно перевіряйте всі рахунки і періодично навідуйтеся в свої закордонні володіння з перевіркою.

Підготувала Ольга Потягаева

Портал HomesOverseas.ru дякує за допомогу в підготовці статті Ольгу чаг ( Holiday Homes Real Estate ), Антона Паригін ( Sea View Properties ), Вікторію Дорошенко ( Palazzo Estate ).