Вилучення і покупка державою нерухомості фірми

1. Олена Рибникова, внутрішній аудитор групи контролю якості послуг і методології Intercomp
2. продаж
3. вилучення

«Актуальна бухгалтерія» 06/2014

При реалізації нерухомості фірма визнає дохід у податковому обліку на дату передачі об'єкта державі за передавальним актом. При вилученні майна воно продається в примусовому порядку, а виручка відбивається в со¬ставе інших доходів на дату отримання повідомлення від судового пристава.

Олена Рибникова, внутрішній аудитор групи контролю якості послуг і методології Intercomp

На практиці зустрічається ситуація, коли контрагентом фірми по операціях купівлі-продажу її нерухомого майна є держава в особі регіональних влад (міські адміністрації, мерії, органи влади суб'єктів РФ). Об'єкти можуть скупатися державою з різних причин, наприклад, якщо вони оголошені історичною цінністю або для інших державних потреб.

Крім того, можливе вилучення нерухомості компанії державою:

• для відшкодування збитків, завданих державі, контрагентам, персоналу фірми;
• в рахунок погашення заборгованості по податках, штрафів, пені;
• через неналежного використання.

Розглянемо на конкретних прикладах порядок відображення фірмою в бухгалтерському та податковому обліку зазначених вище операцій.

продаж

При продажу об'єкта основних засобів (далі - ОЗ) виручка (за вирахуванням ПДВ) є для цілей податкового обліку доходом від реалізації (1) . До 1 січня 2013 року момент визнання виручки від реалізації нерухомості викликав велику кількість суперечок і розбіжностей. Навіть Мінфін Росії не мав чіткої позиції з даного питання. В одному з листів (2) відомство рекомендувало визначати податкову базу по даній операції на дату складання акта приймання-передачі ОС незалежно від дати державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Згідно з іншими роз'ясненнями (3) , Обов'язок по сплаті податку на прибуток виникала у продавця з моменту передачі об'єкта покупцю за актом приймання-передачі ОС та подання документів на нерухомість на держреєстрацію. Судді вказували, що момент переходу права власності на об'єкт нерухомості пов'язаний з моментом державної реєстрації прав, тому дохід від продажу об'єкта потрібно визнавати саме на дату реєстрації (4) . З внесенням змін до Податкового кодексу (5) 1 січня 2013 року зазначений вище спірний момент врегульовано. Дохід від реалізації нерухомого майна визнається для цілей розрахунку податку на прибуток на дату передачі об'єкта набувачеві за передавальним актом або іншого документа про передачу (6) .

Виручку від реалізації майна, що амортизується компанія має право зменшити:

• на його залишкову вартість (7) ;
• на суму амортизаційної премії.

У разі якщо фірма раніше ніж після закінчення п'яти років з моменту введення в експлуатацію об'єкта, до якого застосовувалася амортизаційна премія (8) , Реалізувала його взаємозалежному особі, то оста¬точная вартість об'єкта збільшується на суму витрат, що включаються до складу позареалізаційних доходів в тому звітному (податковому) періоді, в якому була проведена така реалізація. При викупі нерухомого майна операції з передачі компанією права власності на такі об'єкти Російської Федерації обкладаються ПДВ. При цьому сума компенсації, отримана компанією, визнається сумою оплати за них. У фірми виникає обов'язок по сплаті ПДВ в загальновстановленому порядку (9) . Відновлювати «вхідний» ПДВ, прийнятий до відрахування в момент придбання, в даному випадку не потрібно. Кошти на оплату угоди виділені з бюджету суб'єкта РФ або з місцевого бюджету. ПДВ можна прийняти до відрахування в загальному порядку (10) . Зверніть увагу, що операції з реалізації земельних ділянок і часток у них не зізнаються об'єктом оподаткування ПДВ (11) . Для цілей бухгалтерського обліку залишкова вартість об'єкта ОЗ списується з обліку (12) . В дебет рахунку 01 субрахунок «Вибуття основних засобів» переноситься первісна вартість вибуває нерухомості, а в кредит - сума накопиченої за нею амортизації з рахунку 02. Залишкова вартість об'єкта визнається іншим витратою і списується з рахунку 01 в дебет субрахунка 91 «Інші витрати» (13) . Можлива ситуація, коли держава викуповує у фірми нерухоме майно за встановленою ціною, яка нижче залишкової вартості майна (див. Приклад 1). В такому випадку в податковому обліку отриманий збиток включається до складу інших витрат компанії рівними частками протягом терміну, який визначається як різниця між терміном корисного використання об'єкта і фактичним терміном його експлуатації до моменту реалізації (14) .

У бухгалтерському обліку кінцевий фінансовий результат фірми (чистий прибуток або чистий збиток) складається з фінансового результату від звичайних видів діяльності, а також з інших доходів і витрат. За дебетом рахунка 99 «Прибутки та збитки» відображаються збитки (втрати, витрати), а по кредиту - прибутки (доходи). Зіставлення дебетового і кредитового оборотів за звітний період показує кінцевий фінансовий результат цього періоду.

При закритті звітного періоду сальдо за іншими доходами і видатками (в якому, за загальним правилом, повинен знаходитися і збитковий результат від продажу нерухомості державі), сформований на субрахунку 91 «Сальдо інших доходів і витрат», списується на рахунок 99 «Прибутки та збитки» субрахунок «Прибуток (збиток) до оподаткування». Коли отримано збиток, може бути сформована наступна проводка:

ДЕБЕТ 99 субрахунок «Прибуток (збиток) до оподаткування» КРЕДИТ 91 субрахунок «Сальдо інших доходів і витрат».

Якщо компанія застосовує ПБУ 18/02 (15) , То одночасно із закриттям звітного періоду необхідно відобразити в обліку умовний дохід з податку на прибуток. Він виникає при отриманні збитку. Для розрахунку цього показника слід бухгалтерський збиток за звітний період (сумарне сальдо по субрахунку 91 «Сальдо інших доходів і витрат») помножити на 20 відсотків (ставку податку на прибуток). Сума умовного доходу відображається в бухобліку на спеціальному субрахунку, відкритому до рахунку 99 «Прибутки та збитки» (16) , наступним чином:

ДЕБЕТ 68 субрахунок «Розрахунки з податку на прибуток» КРЕДИТ 99 субрахунок «Умовний дохід з податку на прибуток»

- нарахована сума умовного доходу за звітний період;

ДЕБЕТ 09 КРЕДИТ 68 субрахунок «Розрахунки з податку на прибуток»

- відбито відстрочений податковий актив з збитку, який буде погашений в наступних звітних (податкових) періодах (17) .

приклад 1

Викуп нерухомого майна компанії для державних потреб за ціною нижчою від залишкової вартості.

На балансі компанії «Актив» числиться будівля магазину, що знаходиться в м NN. Первісна вартість будівлі становила 5 000 000 руб., Строк корисного використання - 361 міс. За 5 років експлуатації нарахована амортизація в розмірі 831 024,93 руб. Залишкова вартість на 31.03.2014 дорівнює 4 168 975,07 руб.

Адміністрація р NN випустила припис про скупку будівель в центрі міста для розширення матеріальної бази освітніх установ. В рамках цього предпіпредпісанія проведена оцінка будівлі магазину, що належить компанії «Актив». За даними оцінювача, вартість дорівнює 3 540 000 руб. (В т. Ч. ПДВ - 540 000 руб.). Адміністрація встановила її в якості ціни придбання. При цьому субсидії на компенсацію різниці оціночної і балансової вартості не передбачені. Фірма погодилася продати будівлю за такою вартістю.

ДЕБЕТ 01 субрахунок «Вибуття ОС» КРЕДИТ 01

- 5 000 000 руб. - списана первісна вартість будівлі;

ДЕБЕТ 02 КРЕДИТ 01 субрахунок «Вибуття ОС»

- 831 024,93 руб. - списана амортизація по будівлі;

ДЕБЕТ 91 субрахунок «Інші витрати» КРЕДИТ 01 субрахунок «Вибуття ОС»

- 4 168 975,07 руб. - списана залишкова вартість будівлі;

ДЕБЕТ 91 субрахунок «Інші витрати» КРЕДИТ 68 субрахунок «Розрахунки по ПДВ»

- 540 000 руб. - нарахований ПДВ з продажу;

ДЕБЕТ 62 субрахунок «Розрахунки з покупцями і замовниками» КРЕДИТ 91 «Інші доходи»

- 3 000 000 руб. - відбито інший дохід.

В результаті проведеної операції компанія «Актив» зазнала збитків у розмірі:

3 000 000 - 4 168 975,07 = = посилання - 1 168 975, 07 руб.

У податковому обліку цей збиток буде визнаний протягом наступного 301 міс. (Строк корисного використання мінус термін фактичної експлуатації до моменту продажу (18) : 361 - 5 × 12 = 301 міс.) Рівними частками:

1 168 975, 07 руб. : 301 міс. = = 3883,64 руб.

вилучення

При вилученні державою нерухомого майна його реалізація проводиться в примусовому порядку силами судових виконавців. У податковому обліку виручка (за вирахуванням ПДВ) є доходом від реалізації (19) . Вона відображається у складі інших доходів на дату отримання повідомлення від судового пристава про продаж майна. Витрати на покриття заборгованості (перед державою, контрагентами або персоналом) відображаються в обліку також на підставі документації, отриманої від служби судових виконавців. У податковому обліку реалізація об'єкта ОЗ визнається об'єктом оподаткування ПДВ (20) . Податкова база визначається як вартість цього майна (21) . У бухгалтерському обліку вартість об'єкта ОЗ, який вибуває або постійно не використовується через арешту, підлягає списанню (див. Приклад 2) (22) . При цьому арештоване майно до моменту його реалізації судовим приставом через спеціалізовану організацію не списується з балансу боржника, а відображається ним за балансом. Для цього може бути відкритий рахунок 012 «Облік основних засобів, що не використовуються в діяльності компанії».

приклад 2

Постанова ФАС Північно-Кавказького округу від 6 лютого 2009 р № А53-7005 / 2008-С5-37

Пункт 3 статті 170 Податкового кодексу Російської Федерації містить вичерпний перелік підстав відновлення сум податку, прийнятих до відрахування платником податків стосовно товарів (робіт, послуг), в тому числі за основними засобами в установленому податковим законодавством порядку. Така підстава для відновлення раніше прийнятого до відрахування податку, як реалізація основного засобу за ціною, нижчою від залишкової вартості, цією нормою не передбачена. Посилання податкової інспекції на необхідність виходити з встановлених загальних принципів застосування податкових відрахувань (статті 166, 171, 172 Податкового кодексу Російської Федерації) і механізму відновлення податку (пункт 3 статті 170 Кодексу) необгрунтована. Податкове законодавство як публічно-правова галузь права виключає можливість розширювального тлумачення норм. Крім того, слід враховувати, що операції з реалізації основних засобів відповідно до підпункту 1 пункту 1 статті 146 Податкового кодексу Російської Федерації підлягають оподаткуванню ПДВ.

Вилучення майна компанії для відшкодування заборгованості.

Скористаємося умовою попереднього прикладу.

При цьому компанія «Актив» має заборгованість по заробітній платі перед своїми співробітниками у розмірі 2 800 000 руб.

За рішенням суду службою судових приставів (далі - ФСПП) звернено стягнення на майно компанії, зроблені арешт, вилучення та примусова реалізація будівлі магазину за ціною 3 540 000 руб. (В т. Ч. ПДВ - 540 000 руб.). Виконавський збір ФСПП становить 200 000 руб.

ДЕБЕТ 01 субрахунок «Вибуття ОС» КРЕДИТ 01

- 5 000 000 руб. - списана первісна вартість будівлі;

ДЕБЕТ 02 КРЕДИТ 01 субрахунок «Вибуття ОС»

- 831 024,93 руб. - списана амортизація основних засобів.

При надходженні повідомлення про реалізацію майна від судового пристава компанія «Актив» відбила в бухобліку суму в розмірі продажної вартості будівлі, зазначеної в повідомленні.

ДЕБЕТ 76 субрахунок «Розрахунки з держорганами» КРЕДИТ 91 субрахунок «Інші доходи»

- 3 000 000 руб. - відображено суму реалізації будівлі;

ДЕБЕТ 91 субрахунок «Інші витрати» КРЕДИТ 68 субрахунок «Розрахунки по ПДВ»

- 540 000 руб. - нарахований ПДВ з продажу;

ДЕБЕТ 91 субрахунок «Інші витрати» КРЕДИТ 01 субрахунок «Вибуття ОС»

- 4 168 975,07 руб. - списана залишкова вартість будівлі.

Після отримання від судового пристава сповіщення про перерахування грошових коштів на рахунки працівників бухгалтер відбив в обліку погашення кредиторської заборгованості.

ДЕБЕТ 70 КРЕДИТ 76 субрахунок «Розрахунки з держорганами»

- 2 800 000 руб. - погашена заборгованість із зарплати перед співробітниками;

ДЕБЕТ 91 субрахунок «Інші витрати» КРЕДИТ 76 субрахунок «Розрахунки з держорганами»

- 200 000 руб. - прийнятий витрата по оплаті виконавчого збору ФСПП.

1 п. 1 ст. 249, п. 1 ст. 248 НК РФ

2 лист Мінфіну Росії від 07.09.2012 № 03-03-06 / 2/100

3 листа Мінфіну Росії від 07.02.2011 № 03-03-06 / 1/78, від 28.04.2010 № 03-03-06 / 1/301

4 пост. Президії ВАС РФ від 08.11.2011 № 15726/10

5 Федеральний закон від 29.11.2012 № 206-ФЗ

6 п. 3 ст. 271 НК РФ

7 подп. 1 п. 1 ст. 268, п. 1 ст. 257 НК РФ

8 абз. 2 п. 9 ст. 258 НК РФ

9 листи Мінфіну Росії від 27.09.2013 № 03-07-11 / 39995, від 11.09.2012 № 03-07-11 / 369, від 30.03.2007 № 03-07-11 / 90

10 листа Мінфіну Росії від 10.12.2010 № 03-07-11 / 486, від 09.03.2010 № 03-07-11 / 52, від 28.04.2009 № 03-07-11 / 116

11 подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ

12 п. 29 ПБО 6/01, утв. наказом Мінфіну Росії від 30.03.2001 № 26н (далі - ПБО 6/01)

13 п. 31 ПБО 6/01, п. 11, абз. 2 п. 19 ПБУ 10/99, утв. наказом Мінфіну Росії від 06.05.1999 № 33н

14 п. 3 ст. 268 НК РФ

15 затв. наказом Мінфіну Росії від 19.11.2002 № 114н (далі - ПБО 18/02)

16 п. 20 ПБУ 18/02

17 п. 14 ПБО 18/02; ст. 283 НК РФ

18 п. 3 ст. 268 НК РФ

19 п. 1 ст. 249, п. 1 ст. 248 НК РФ

20 подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ

21 п. 1 ст. 154 НК РФ

22 п. 29 ПБО 6/01