Як враховувати виручку і собівартість в девелопменті житлової нерухомості

1. Як вести управлінський облік виручки в девелопменті
2. Як вести управлінський облік собівартості в девелопменті

Якщо фінансовому директору девелоперської компанії належить розробити правила управлінського обліку виручки і собівартості, в залежності від побажань власників до змісту управлінської звітності потрібно визначитися, чи визнавати виручку відразу після укладення договорів з покупцями або тільки після того, як їм передані готові об'єкти, а також як враховувати витрати. Встановлені правила необхідно закріпити в управлінську облікову політику.

Девелопмент характеризується:

• довгою передінвестиційної фазою (підготовка вихідної дозвільної документації, отримання дозволу на будівництво, перевірка економічної ефективності проекту) - від одного-двох років, нерідко довше;
• довгою інвестиційної фазою - три-десять років. Надходження виручки починаються через два-три роки з початку проекту, а вийти в плюс навіть по успішним проектам вдається лише ближче до завершення стадії будівництва;
• тривалим терміном повернення початкових вкладень;
• капіталоємністю інвестицій;
• обмеженою можливістю точно спланувати всі майбутні витрати по проекту.

Цим обумовлені особливості управлінського обліку виручки і собівартості в девелопменті.

Укладаючи договір про продаж нерухомості на стадії будівництва, забудовник не може передати покупцеві сам об'єкт, а також контроль, вигоди, ризики, пов'язані з його володінням (що є обов'язковою умовою визнання виручки). Так, виникає питання, коли відображати виручку в управлінському обліку.

Крім того, укладаючи договір продажу майбутнього об'єкта, девелопер, перебуваючи на стадії будівництва, не може точно оцінити його повну собівартість.

Як вести управлінський облік виручки в девелопменті

Щоб у акціонерів і топ-менеджерів компанії була можливість оперативно контролювати її діяльність, виручку і відповідні їй витрати в управлінському обліку краще відображати з певною періодичністю. Наприклад, щомісяця визнавати виручку за договорами пайової участі, укладеним за цей місяць, не дивлячись на те що сам об'єкт поки передати не можна (докладніше про це підході см. Як вести облік доходів і витрат за договорами підряду ).

Якщо в управлінський облік компанії закласти правила РСБУ, згідно з якими виручку враховують у міру підписання актів прийому-передачі побудованих об'єктів, то навряд чи вдасться об'єктивно оцінювати ефективність роботи підприємства на різних етапах реалізації проекту.

Як вести управлінський облік собівартості в девелопменті

Продажі ще не зведених об'єктів в більшості випадків починаються відразу після отримання дозволу на будівництво, тобто коли ще не можна оцінити їх собівартість. На цьому етапі є лише фінансова модель проекту з бюджетом витрат, тому можна лише порахувати плановану питому собівартість квадратного метра споруджуваного об'єкта. В процесі реалізації проекту його параметри (об'єм робіт по створенню мереж, інфраструктури, благоустрою, які використовуються матеріали, дизайн і т. Д.) Уточнюються. Це може бути пов'язано, наприклад, як зі зміною цін на ресурси, так і з рекомендаціями маркетологів, ріелторів (припустимо, вирішили замінити раніше передбачені бюджетом дорогі ландшафтні роботи на більш дешевий посів газону і висадку кущів і т. Д.). В результаті переглядається план витрат і, відповідно, змінюється планова питома собівартість.

Поправки повинні відображатися в обліку (без зміни закритих звітних періодів). Крім того, до управлінського обліку собівартості є такі вимоги. Необхідно, щоб витрати правильно співвідносилися з доходами, а результати діяльності відбивалися рівномірно (НЕ після підписання актів, а в міру укладення договорів пайової участі).

У частині обліку собівартості можна застосовувати кілька варіантів облікової політики. У кожного з них є свої плюси і мінуси, і в залежності від специфіки компанії, проектів, цілей підготовки управлінської звітності можна вибрати відповідну саме конкретного підприємства методологію. Можливі такі підходи.

Якщо використовувати цей варіант, у разі збільшення або зменшення витрат в процесі реалізації проекту (в порівнянні з початковим планом) зміна бюджету впливатиме на фінансовий результат компанії поступово. Це може бути застосовано у випадках, коли спочатку є впевненість в тому, що бюджет проекту сильно не зміниться (наприклад, якщо мова йде про виконання типового для компанії і відпрацьованого на практиці проекту). Інакше існує ризик того, що все збільшення витрат (а зазвичай саме витрати зростають в порівнянні з планом) розподілиться по періодам і не буде явно помітно в перші роки реалізації проекту, але значно погіршить підсумковий фінансовий результат при його завершенні.

Наприклад, якщо потрібно перевірити дочірню компанію, варто мати на увазі, що використання нею такого підходу дозволить її топ-менеджерам деякий час приховувати інформацію про зростання собівартості проекту.

При такому підході потрібно відразу відобразити в обліку весь виявлений перевитрата або можливості економії, пов'язані з переглядом бюджету проекту.

При використанні цього варіанта облік собівартості прив'язаний до виконання плану дохідної частини, тому важлива точність оцінок майбутніх надходжень. Цей підхід передбачає однакову рентабельність продажів в різні звітні періоди. На практиці таке трапляється нечасто: найнижчі ціни бувають на стадії котловану, а далі поступово зростають. Крім того, ця методологія більш трудомістка, ніж інші. Проте вона може бути застосована, якщо не планується істотна зміна цін.

Цей варіант не передбачає коригування звітності минулих періодів. Перерахунок фінансових результатів за попередні роки виконується на поточну дату (окремим рядком). Акціонери і топ-менеджери можуть оцінити, як зміна собівартості в останньому звітному періоді вплинуло на собівартість всіх проданих з початку реалізації проекту площ.

Даний спосіб на відміну від попереднього дозволяє враховувати різну рентабельність продажів. На кожен момент часу у компанії накопичувальним підсумком сформований фінансовий результат проекту на основі останньої (актуальною) версії бюджету витрат. Це найбільш об'єктивний і інформативний підхід для цілей контролю і управління проектом.

Порівняння фінансових результатів девелоперського проекту при використанні різних способів обліку собівартості представлено на малюнку . В даному випадку для оцінки ефективності роботи компанії використовується показник EBIT, що не враховує відсотки по кредитах і податки.

Приклад аналізу впливу управлінської облікової політики на фінансовий результат девелоперського проекту

Євген Ларін, фінансовий директор Metra Group

Компанія реалізує проект будівництва кількох багатоквартирних будинків протягом п'яти років - з 2014 по 2018 рік. Фактичні показники інвестиційного проекту представлені в таблиці 1 . Виручка за кожний звітний період визначається як добуток вартості метра в продажу (див. Стор. 12 таблиці 1) і кількості проданих квадратних метрів (див. Стор. 8 таблиці 1). Управлінські витрати на реалізацію проекту умовно рівні 7 відсотків від собівартості, а рієлторськоє винагороду становить 4 відсотки від виручки.

Потрібно порівняти фінансові результати за кожен рік при використанні різних способів управлінського обліку виручки. Для спрощення завдання в розрахунок не включаються відсотки по кредиту і податки, тобто враховуються лише EBIT проекту.

Розрахунок виручки, ріелторську винагороду, управлінських витрат простий і випливає з умов прикладу. Складнощі виникають при визначенні собівартості.

якщо використовувати варіант 1 облікової політики при підготовці звітності за кожен рік, собівартість проданих протягом нього об'єктів визначається як добуток питомої собівартості квадратного метра (стор. 4 таблиці 2) і кількості квадратних метрів, реалізованих в цьому звітному періоді (стор. 7 таблиці 2).

Щоб визначити питому собівартість квадратного метра, потрібно поділити залишок не списаної раніше собівартості виходячи з актуального на дату розрахунків загального бюджету витрат проекту (стор. 2 таблиці 2) без урахування вартості проданих в попередніх періодах площ (твір показників ряд. 7 і стр. 4 таблиці 2) на залишок непроданих на початок періоду площ (стор. 5 таблиці 2), збільшений на приріст площі за період (стор. 6 таблиці 2). Так, наприклад, в 2014 році питома собівартість склала 47 083 руб. (1 130 000 000 руб.: 24 000 руб.), В 2015 році - 57 393 руб. ((1 330 000 000 крб. - 4600 кв. М × 47 083 руб.): 19 400 руб.), В 2016 році - 55 355 руб. ((1 355 000 000 крб. - 4600 кв. М × 47 083 руб. - 4500 кв. М × 57 393 руб.): (14 900 кв. М + 1000 кв. М)) і т. Д.

Таблиця 2. Показники проекту при використанні першого варіанта обліку собівартості

При використанні варіанти 2 облікової політики списання собівартості розділено на дві частини:

• перша - облік нормативної собівартості (стор. 4 таблиці 3), обчисленою на основі питомої нормативної собівартості. Остання визначена при ухваленні рішення про запуск проекту як приватна загальної нормативної собівартості в 2014 році (стор. 1 таблиці 1) і площі на початок 2014 року (р. 7 таблиці 1). Вона становить 46 250 руб. (1 110 000 000 руб.: 24 000 кв. М);
• друга - розрахунок різниці - позитивної (економії) або негативною (перевитрати), що виникає в загальному бюджеті проекту в порівнянні з початковим розрахунком (стор. 4 таблиці 1), і її віднесення на фінансовий результат поточного періоду.

Якщо використовувати облікову політику по варіанту 3 (Див. Таблицю 4. Показники проекту при використанні третього варіанту обліку собівартості ), Перед підготовкою звітності кожного періоду необхідно провести експертну оцінку загальних очікуваних доходів, тобто суми укладених за весь період реалізації проекту договорів пайової участі (до держкомісії) і договорів купівлі-продажу (після держкомісії). Цей показник варто розраховувати спільно з маркетологами і ріелторами, взявши до уваги всі фактори, які впливають на встановлення цін на конкретному об'єкті (поверх, тип квартири, близькість до зупинок громадського транспорту, об'єктів інфраструктури та ін.). Оцінки можуть змінюватися під впливом різних обставин: зміни темпу продажів, ситуації на ринку в кожному звітному періоді, планів інвестора проекту щодо виходу з нього і т. Д.

Далі відповідно до підходом, описаним в МСФЗ 11 «Будівельні контракти", розраховують відсоток виконання (стор. 5 таблиці 4). Потім на його основі формують собівартість накопичувальним підсумком з початку реалізації проекту (стор. 6 таблиці 4). Собівартість звітного періоду (стор. 7 таблиці 4) визначають як різницю між собівартістю накопичувальним підсумком і вже врахованої у попередніх звітних періодах собівартістю. Так, в 2014 році вона дорівнює 182 444 161 руб., В 2015 році - 259 761 815 руб. (442 205 976 руб. - 182 444 161 руб.), В 2016 році - 224 985 138 руб. (667 191 114 руб. - 442 205 976 руб.) І т. Д.

При використанні варіанти 4 облікової політики за кожен період розраховується питома собівартість (стор. 4 таблиці 5), на підставі якої визначається поточна середня собівартість (стор. 6 таблиці 4). Крім того, щорічно розраховується (і включається у фінансовий результат) коригування собівартості, що враховує зміни питомої собівартості і проданої за період площі (стор. 9 таблиці 5). Наприклад, в 2015 році коригування (з урахуванням округлення питомої собівартості) дорівнює -38 333 333 руб. (4600 кв. М × (55 417 руб. - 47 083 руб.)), В 2016 році - 11 071 667 руб. ((4600 кв. М + 4500 кв. М) × (54 200 руб. - 55 417 руб.)) І т. Д.

Таблиця 5. Показники проекту при використанні четвертого варіанту обліку собівартості

Як показано на малюнку , Операційний прибуток (EBIT), отримана при використанні різних методик обліку собівартості, істотно розрізняється.

Малюнок. Порівняння значень EBIT при використанні різних способів управлінського обліку собівартості